借名買房有哪些風險[朗讀]

「沒有買房資格」
「貸款額度不夠」
計劃買房時，卻發現自己不符合要求的人並不少見。
有人會選擇短暫擱置買房計劃，等到自己滿足購房要求時再去購買，但也有一些人不願意放棄買房的念頭，選擇通過和他人簽訂協議的方式，自己出資，借用他人的名義購買商品房。
但你知道嗎，這樣的行為風險極大，甚至可能「竹籃打水一場空」，不僅房子不屬於你，花出去的錢可能也回不來了。
近日，懷化市新晃侗族自治縣人民法院就調解了一起因借名買房而引起的糾紛。
為省貸款利息，他選擇「借名買房」
「這個案例的前前後後，我都算不清到當事人家裡去過多少次了。」12月6日，懷化市新晃侗族自治縣人民法院民商庭法官張亞向今日女報/鳳網記者講述一起因借名買房而引起的權利確認糾紛案件。
楊聰與周可曾同在一所鄉鎮中學教書，因為性格上十分合得來，又有著共同的興趣愛好，兩人關係十分好，以兄弟相稱。
2010年年初，楊聰想要在新晃縣城內購買一套商品房，但當時他已年逾五十，即將退休，無法使用住房公積金貸款買房。在一次和周可的聚會上，楊聰說起了此事，周可主動提出，讓楊聰用他的名義買房。
2010年8月的一天，楊聰和周可兩人找到了另外一個關係較好的同事，請他根據兩人商量好的條約，擬寫了一份借名買房協議書，並在這名同事的見證下，在協議書上籤下了自己的名字。這份協議書規定，楊聰用周可的住房公積金貸款購買位於新晃縣城某小區的一套商品房，貸款日期從2010年9月1日起至2021年12月30日止，每月還款額由楊聰轉至周可賬戶，再由周可償還公積金貸款;該商品房的所有權、使用權和居住權歸楊聰所有，周可及其家人對房子沒有任何權利。另外，兩人還約定，等到公積金貸款還完後就辦理過戶手續。
購房3年後，該套商品房交房，楊聰及家人搬進了新房子，開始了新的生活。之後，因為工作調動，周可到了另外一所學校任教，楊聰便將還款方式換成了銀行轉賬。
2020年11月2日，楊聰提前還完貸款，於是向周可提議，要辦理過戶手續，變更房屋所有人，但當時，周可並沒有直接答應，因為關係太好，楊聰也沒有繼續追問。
2022年初，周可意外去世，就在周可的母親和女兒沉浸在悲痛之中時，突然收到了法院的通知，一銀行起訴周可的繼承人，要求償還之前周可在該銀行的貸款本金和利息。
原來，早在2021年3月，周可用爭議房屋作為抵押，向銀行貸款，辦理了最高借款額度為20萬元的信用卡，實際借款使用了153494元，「說是用於女兒留學的費用」
經過法院判決，周可的上述借款本金及利息由周可的母親和女兒在繼承周可遺產範圍內償還。此後，該案進入執行程序，爭議房屋面臨被拍賣。
直到執行法官上門查看被執行房屋的情況，楊聰才知道自己住了9年的房子已經被周可抵押貸款。於是，楊聰向法院起訴，要求確認爭議房屋歸其所有。
法官多次調解，終於得到滿意結果
新晃侗族自治縣人民法院受理該案後，認為本案的借名人周可已經死亡，部分案件事實無法查清，且雙方矛盾較大，又涉及另一執行案件，而周可的母親已經83歲，沒有經濟來源，其女兒也還在求學，若簡單根據法律來判決的話，容易造成案結事不了的情況。為此，負責該案的法官張亞決定通過調解的方式解決該問題。
「在調解的過程中，楊聰各種『想不通』，而周可的母親和女兒也不認可楊聰拿出的證據，不同意房屋過戶。」張亞說，前三次分別和雙方當事人走訪見面時，均各執一詞，情緒十分激動。
為了調解能夠順利進行，張亞通過雙方代理人，對當事人進行了開解，緩和了雙方的情緒;又帶領團隊，多次下鄉前往周可母親居住的地方，進行釋法勸服。最終楊聰和周可母親終於面對面坐下來，達成了調解協議：楊聰補償周可的母親和女兒8萬元，周可的母親和女兒再從周可的遺產中支付8萬元，這兩筆錢款都直接交至法院執行專戶，用於結清周可在銀行的貸款本息16萬元;楊聰支付補償款後，爭議房屋歸楊聰所有，由周母、周女協助楊聰辦理爭議房屋的過戶手續。
相關新聞
借名買房案例時有發生
「借名買房」出現的問題並不罕見，此前，長沙市天心區人民法院就審理過一起親戚之間「借名買房」的案件。
2013年，余剛因前些年和妻子一直吵架離婚，不想離婚後沒有房子住，便瞞著妻子借堂妹的名義購買了一套房產。因為不想在離婚時將房子作為夫妻共同財產分割，余剛便與堂妹達成了口頭協議，以她的名義買房，事後才補簽了《借名購房合同》。
但出乎意料的是，在借名買房七年之後，堂妹兩口子卻打起了離婚官司，這套房子很有可能會被作為堂妹夫妻共同財產被分割。
無奈之下，余剛把堂妹、堂妹夫另行起訴到了天心區人民法院，請求法院確認借名購房的事實，並訴求把涉案房屋過戶到自己名下。
經審查並結合相關事實，天心區人民法院認為余剛與堂妹之間存在借名買房合同關係的事實具有高度可能性，故認定該事實存在。為此，天心區人民法院一審判決堂妹夫妻倆將涉案房屋過戶至余剛名下。後兩被告不服判決，上訴至長沙市中級人民法院，二審維持原判。
「儘管費盡周折贏下了這場官司，但希望大家以我為戒，不要再做借名買房的傻事了。」當事人這樣告訴記者。
法官提醒
非要借名買房就一定要簽協議
「借名買房一類的案件多發於經濟發達地區，楊聰的這個案子是新晃縣的第一例。」張亞告訴今日女報/鳳網記者，借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義取得房屋權屬登記證書的行為。在此類案件中，當事人或為規避限貸、限購,轉移財產或者逃避債務等目的，而借用他人名義買房。
「借名買房存在著很大的風險。」張亞以自己辦理的這起案件為例，他表示，如果通過訴訟的方式，由於周可已經去世，很多往來賬目無法查清，部分事實無法認定，根據《中華人民共和國民法典》的相關規定，涉案商品房的歸屬為房屋產權證書上所登記的人，「楊聰很有可能『人財兩空』」
張亞提醒，現實中還可能有名義產權人反悔，實際出資人取得房屋產權受阻;出名人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認借名之實;房產被名義購房人轉讓或抵押，房產被法院強制執行等情況，造成出資人巨大損失。
如果一定要借名買房，必須合法、合規進行，並簽訂書面借名買房協議，保存好購房款票據等相關憑證，以免引起不必要的糾紛，造成「房財兩空」。在本案中，楊聰和周可兩人簽下的協議書是楊聰和周可雙方當事人意思自治的範疇，不涉及第三人的利益，不違反法律、行政法規的強制性規定和公序良俗，這份借名買房協議書是有效的。因此，該協議書成為了本案調解的關鍵證據。
專家建議
名義產權人也可能面臨風險
「當事人無論出於何種原因，借名買房都是不可取的。」湖南省消保委副主任兼秘書長吳衛在接受記者採訪時表示，借名買房儘管法律沒有禁止，但隱藏著極大的風險和隱患，如果處理不好，將會給當事各方造成極大的困擾。
吳衛進一步解釋說，一方面，實際出資人(借名人)可能面臨多方面的風險。另一方面，名義產權人也可能面臨風險。目前，國內多個城市對買房實施限購政策，且政策存在經常變化的可能，如名義產權人後期自己打算買房，就可能會因借名行為而喪失買房的資格。國內多家銀行對購買第二套房產提高了首付比例、收取更高的貸款利率，名義產權人在後期自己買房時，可能需要支付更高的首付比例，給付更高的貸款利息。對於借名貸款買房的情況而言，實際出資人是實際還款人，名義產權人是名義還款人。如實際還款人逾期償還貸款，就可能會對名義還款人造成信用損失。
吳衛提醒消費者在購買房產時，一定要慎重考慮可能存在的風險以及自身可承受風險的能力，不要為一時之便借用他人的名義買房，更不要因蠅頭小利而出借自己的名義給他人買房，以規避不必要的損失和風險。